1、孫宏斌現身股東會，清零680億債務
歷時三年的奔走，孫宏斌可能快熬出頭了。
近日，國內房地產巨頭融創中國的董事會主席孫宏斌，突然現身公司股東周年會。
要知道，過去兩年的股東周年會，他都是選擇以線上接入方式參會。
根據融創最新公告，因2024年的財務報表核數師未發表意見，集團為了改善該事宜，實施了一系列行動計劃，其中便包括推進債務重組。
圖源：融創
在總規模154億元的境內債重組方面，融創推出了“一攬子”方案，包括現金要約收購、股票及/或股票經濟收益權兌付、以資抵債。未選擇這三個選項的債券，將延期5 至9.5 年，并將應付及未來利息的年利率下調至1%。
年初，該方案已獲得相關債權人會議批準。
目前，公司的境外債未償本金總額的75%持有人，已加入重組支持協議，一旦成功，孫宏斌將一舉清零680億債務。
從2022年融創陷入流動性危機以來，孫宏斌先完成900億元債務的重組。之后又在去年下半年，因再次違約，與債權人開啟二次談判。
今年3月底，融創發布2024年財報時，孫宏斌再次承諾2025年將全力以赴完成交付任務和境內公開市場債務風險的化解，爭取境外債務風險化解取得實質性關鍵進展。
就在今年年初，他成功重組145億元境內債，削減了一半的債務。如果再拿下境外債，孫宏斌這一輪減債的總額，預計將會超過750個億。
要知道，目前的國際金價約為770元/g，孫宏斌減債的總額約等于100噸黃金。
當前，孫宏斌正等待境外債重組方案的落地，讓融創總規模為95.5億美元（約合人民幣680億元）的境外債，得以清零。
融創的境外債重組召集聆訊定于9月15日在香港召開。屆時，將讓債權人進行投票批準計劃，完成相關法庭程序后，重組方案將正式生效。
孫宏斌只向債權人提供了一個選項——全額債權轉股權。換句話說，就是把債權人變成股東，債務基本清零。同時設計了“股權結構穩定計劃”，以應對管理層持股被稀釋的問題。
全額債權轉股權作為這次方案的一大亮點，可以為債權人提供獲得短期流動性及潛在股票升值收益的機會。當然，天下沒有免費的午餐，債權人變身股東后也將與融創掌門人孫宏斌共同承擔風險。
為了讓債主們順利同意這個方案，孫宏斌也給債主們打了一個大折扣。
目前，融創的股價約1.55港元，方案中設定的轉股價最低為3.5港元。這意味著，如果融創后續能順利回升，債權人們就能獲得部分回血，不過若長期低迷，也只能自己吃下這個虧。
圖源：Google財經
事實上，他的實際談判推進還是比較順利的。從方案正式公布，到達成75%債權人同意的法定條件，孫宏斌只花了2個月。
大概是大家都相信“不死鳥”孫宏斌這一次也能化險為夷，東山再起吧。
想當年，清華大學研究生畢業的孫宏斌辭職來到聯想，不到一年便成為了企業部經理，之后因“挪用公款罪”被判刑5年。
出獄后，他首次創業，成立了順馳地產，公司在2003年的銷售額就已經達到45億元，接近萬科的63億元，取得了非常亮眼的成績。但由于高負債、高杠桿、高成本的運營模式以及政策收緊，順馳地產在2006年陷入困境，最終被孫宏斌忍痛賤賣給了香港路勁。
圖源：搜狐
不過，孫宏斌并沒有就此消沉，退出市場，而是創立了融創中國，成功實現翻身。并且在2014年時，孫宏斌首次躋身房企前十強，不過在高舉高打七年后，公司又出現了流動性危機。
多次上演絕地求生的孫宏斌，這次依然沒有放棄。不過，面臨“化債-銷售-信心”的三角平衡難題，孫宏斌或許需要更多努力和運氣，才能關關難過關關過。
2、困境中的融創獲得強援
從孫宏斌2年沒有現身公司股東周年會中，我們或許能猜到融創的處境之艱難。
去年，融創實現營業收入740億元，同比減少52%，凈虧損則擴大至257億元，且為連續第四年虧損。截至去年年末，融創有息負債2596億元，較2023年底減少了181億元，但現金余額僅約197億元，相對于一年內到期的短期借貸1935億元，僅能覆蓋13%。關聯公司融創服務2024年也虧損了4.51億元，進一步加劇其債務危機。
圖源：融創
可見，孫宏斌要想今年完成把融創拉回正軌的目標，難度并不小。
與此同時，融創近年來很少開發新盤，基本盤大幅縮水。今年，融創預計交付6萬套房子，只有去年的1/3左右。截至6月，融創累計實現合同銷售金額約234億元，較高峰下降9成。
圖源：中指數據
此外，融創還面臨著多位核心高管出走的困境，因此孫宏斌也需要想辦法穩住團隊。
過去三年，融創通過大幅壓縮人員編制、降低薪酬標準等方式，來減少管理費用支出，導致業務骨干流失現象愈發頻繁。同時，由于市場持續下行和資金來源受限，員工薪酬方面也存在資金缺口。
對此，孫宏斌希望能夠通過文旅、物業等板塊，增加公司現金流。在這一方面，孫宏斌取得了不錯的進展，2024年，這兩塊業務收入合計超120億元，總體相對穩定。
在孫宏斌看來，不良資產市場有很大的空間。因此去年，融創內部新成立一個資本平臺“而今資本”，其主要業務是尋找合適的不良資產項目進行開發盤活，融創的代建平臺操盤。
孫宏斌在股東大會上坦言：“運營業務在未來這兩三年會有一個比較大的突破。”
政策層面也給予了融創一定關照。單是2024年，融創獲得的保交樓專項借款、銀行配套融資審批金額以及“白名單”項目融資，就累計高達345億元。
值得注意的是，在一眾民營房企中，融創的資產質量一直以來相對更為優質。截至2024年年中，融創未售土儲貨值約1.23萬億元，其中一、二線城市占比近七成，特別是部分上海、北京等地項目銷售表現強勁，未來都可轉化為現金流。
比如，上海壹號院在6月27日第四次開盤，就實現2小時售罄，今年累計銷售超170億元，成為上半年全國單盤銷售冠軍。同樣的，北京壹號院項目，近期實樓樣板間煥新亮相后，兩周累計認購量達25套，銷售9個億。
圖源：上觀
在股東大會上，管理層透露，去年已啟動旗下住宅項目的梳理，一項一策，推動項目層面的債務重組和資產盤活。
“總的層面平安落地，項目層面逐個攻堅化冰。”管理層稱。
這些明星項目和政策支持給了一部分債權人信心，相信孫宏斌能夠翻盤。
頭部AMC（資產管理公司）也再次為孫宏斌提供支援。今年以來，孫宏斌已有三個項目，引入AMC。不過AMC入局后，融創仍會保留操盤開發的權利，并沿用融創的品牌，AMC則多在財務上把控，屬于股權類投資。
此外，中信金融資產也拉了孫宏斌一把，幫助北京融創壹號院項目完成債務重組，并且曾經出手上海董家渡項目。該項目曾從中誠信托貸款68.322億元，現債權已轉讓給中信金融資產，違約金全免，還款期限延至4年。據稱，融創會與中信金融資產一起推進項目開發建設。
簽約儀式現場
對于公司未來的發展趨勢，孫宏斌稱，融創在開發業務方面，將集中在北京、上海、西安等核心一二線城市，把產品做好，不會再去很多城市。他相信盡管面臨挑戰，但融創對未來發展依舊持樂觀態度，預計今年的表現將優于去年。
綜上，融創的未來走向尚存變數，但正如孫宏斌所說，融創最困難的時候已經過去了。接下來，就看他將如何出招帶領融創走出困境。
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