雖然房地產市場歷經變幻，剛需與改善型置業需求始終存在，它們是這個萬億規模市場永續發展的核心動力和基礎支撐。今年2月以來，部分城市樓市的成交量有所回升，“小陽春”行情初現，市場整體呈現積極向好的態勢。市場信心也逐步恢復。業內普遍認為，核心城市房價有望全面止跌趨穩，市場將進一步回暖。
這得益于2024年四季度以來房貸、公積金等方面利好政策的密集出臺，這些政策有效激發了購房需求。不過，人們對2025年買房仍有糾結：今年是否適合買房？該如何選擇合適的房子？“現在是買房的好時機嗎”多次出現在各大社交平臺的熱搜榜。
值得注意的是，走過以投資屬性為主導的爆發式增長時代，房地產市場正逐步回歸居住屬性，買房邏輯和目標也在悄然改變。
購房成本降至歷史低位
圖：北京龍湖中關村·觀萃銷售現場
開年以來，樓市陸續傳來積極訊息，一線及核心城市率先出現止跌回穩態勢，成交量和價格實現雙增長。今年1月份，深圳樓市迎來“開門紅”，新房、二手房成交近萬套，同比增長六成，市場再現“日光盤”，首塊居住用地成交溢價率超七成。
房價也有了企穩趨勢。中國房地產指數系統百城價格指數顯示，今年2月，百城二手住宅房價跌幅較上月收窄0.09個百分點，已連續7個月收窄；新房價格環比結構性上漲0.11%，同比上漲2.73%。中指研究院認為，今年核心城市樓市“小陽春”可期。
頭部房企已率先感受到樓市回暖。據龍湖集團相關銷售負責人介紹，龍湖各樓盤到訪量持續反彈，增幅顯著。數據顯示，春節返工后第二周，龍湖各地區項目的到訪量上漲了約267.1% ，部分城市年后到訪量遠超春節前，二月的整體簽約額也環比一月呈現明顯增長。? ??
圖：成都龍湖觀萃實景拍攝
市場流動性改善來自一系列政策落地帶來的信心。“止跌回穩”是當前房地產領域的關鍵詞和政策著力點。2024年9月，中央政治局會議首次提出“促進房地產市場止跌回穩”；年末的中央經濟工作會議再次強調，2025年要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。
住房和城鄉建設部打出“四個取消、四個降低”的政策組合拳，包括取消限購、限售等購房限制性措施，以及降低住房公積金貸款利率、住房貸款首付比例、存量貸款利率和“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。
各地的政策工具箱也密集開啟。截至目前，全國已有超20個城市優化了住房公積金政策，降低首付比例。此外，貸款利率和稅費負擔等也降至歷史低點，如首套房商業貸款利率最低約為?3.05%，5年以上公積金貸款利率為?2.85%。
購房政策的寬松及所帶來的成本下降，為首次購房者和改善性需求提供了更好的入市機會。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉近期在接受媒體采訪時表示，對購房者來說，2025年是住房消費的友好年。一是目前房價為止跌回穩而非止跌反彈，多地房價處于2017年左右的低位水平，預計2025年將在這一水平上徘徊；二是產品多元，可選擇的產品較為豐富。
2025年怎么選房？
雖然認為今年是住房消費的友好年，李宇嘉仍然建議，今年買房要多看看、多挑挑，更多關注樓盤的戶型設計（空間利用情況）、功能配套、物業管理等方面。
這也是房地產市場正在形成的全新的買賣邏輯。目前，住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，從“價格優先”轉向“價值優先”。業內普遍認為，未來房地產市場競爭中，“好房子”將成為吸引消費者的關鍵因素。而在“止跌回穩”的核心目標之外，多地也在2025年政府工作報告中將“建設好房子”列為重點工作。
關于“好房子”，或許每個人都有自己的標準和答案，如應該具備良好的隔音和隔熱效果，室內不漏水、不反味；或者小區配套設施完善，周邊教育資源豐富，醫療設施齊全，商業環境便利等。
住建部曾明確提出四個核心指標，即綠色、低碳、智能、安全，并強調要系統推進“四好”建設，即好房子、好小區、好社區、好城區。
“好房子”建設浪潮中，房企已開始積極行動。以購房者普遍關注的得房率為例，近兩年開發商新規劃的戶型得房率普遍超過了80%。如位于北京中關村的龍湖·觀萃項目，通過奇偶樓層的錯位挑空，構建了最大近80平方米的立體庭院贈送空間。其270°空中浮島陽臺是項目的亮點之一，同時也將得房率提升到超94%，高于周邊非“好房子”項目10-20個百分點。戶型設計方面也有所創新，觀萃系把空間細化到“1CM”的尺度進行推敲，不僅在精裝體系中強化了收納功能，同時也有效拓展了室內空間。
除了房屋的戶型及使用率，小區生態環境和物業管理水平也日益成為影響購房決策的重要因素，推窗見綠、出門見景、轉角見園的“公園式居住體驗”更是成為改善生活品質的理想選擇。房企也在致力于打造“好小區”。以龍湖“御湖境”產品系列為例，其在步移景異、四季皆景的基礎上，將光、聲、石、林、水五重疊境融入設計，為業主呈現如詩如畫的自然畫卷。此外，該系列借鑒紐約中央公園的設計理念，將數百米長的中軸式中央公園作為標準配置，致力于為業主營造自然本真的優質居住環境。
圖：成都龍湖怡心湖御湖境實景拍攝
深度參與城市發展、賦能城市美好人居，是當下和未來一段時期房企的重要使命。多元化業務相對成熟的大型房企更是先行一步，在城市更新、產城融合等領域積極探索，如萬科用“繡花功夫”改造的廣州永慶坊，不僅成為舊城微改造項目的典范，還成為國家4A級旅游景區。而龍湖集團2024年上半年推出的新產品線“觀萃”系，每個項目都具備完整的配套、交通乃至產業支撐，還將街角公園、街區商業、居住區“打包”開發，從視覺效果上消融住宅區墻內外的割裂感，還利用企業商業運營方面的豐富經驗和資源，提升居住便利度和生活感。
“好房子”也有賴于房企的交付力、服務力。龍湖集團連續 13 年獲“中國房地產開發企業綜合實力 10強”、連續 8 年保持“三道紅線”綠檔水平。2024年全年，龍湖在全國43座城市共計交付120余個項目、約10萬套品質房源，其中20%項目實現提前一個月以上交付。
當下，房地產進入以產品和服務為核心競爭力的“后開發時代”，“好房子”更對住宅的設計、建設、配套等方面提出了更高要求。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，“好房子”標準促使房企從單純的價格、地段競爭，轉向品質、服務等多維度競爭。
對于剛需、改善型購房者來說，買房子不僅要看“地段”，更需要深入了解開發商實力、樓盤口碑等信息。實力房企更有能力、有條件構建和交付與市場需求精準匹配的產品矩陣，房屋質量和后期亦更有保障，在新一輪競爭中將搶得先發優勢。
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